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Covid 19 in condominio: linee guida per gli amministratori

LUCA FICUCIELLO Avvocato del Foro di Foggia

La contingente emergenza nazionale, dovuta al diffondersi del coronavirus, impone agli amministratori di condominio di organizzarsi affinché si possano correttamente osservare, e far osservare, le restrizioni imposte, e di provvedere a divulgare le informazioni necessarie per condomini, dipendenti e fornitori. La diffusione del Covid-19 nel nostro Paese, come oramai noto, ha portato il Governo ad emanare vari decreti legge per contrastare e contenere il contagio.

L’epidemia sta trasformando la nostra normalità, ed anche gli amministratori di condominio sono chiamati a dare risposte alle tante domande circa la possibilità di riunirsi in assemblea, in merito alla sanificazione degli edifici o ancora in riferimento alle c.d. linee guida da assumere. Il nostro odierno intervento, in buona sostanza, è da considerare un utile ausilio al fine di individuare i comportamenti che tutti gli amministratori di condominio dovrebbero attuare per ovviare all’insorto “status quo”.

Ma andiamo per ordine.

Il Ministero della Salute, con la circolare n. 3190 del 3 febbraio 2020, ha definito i contorni della responsabilità del datore di lavoro in merito alla tutela dei lavoratori, con l’obiettivo di contenere la diffusione del Covid-19, esortando, al tempo stesso, ad adottare le pedisseque misure di tutela. Tali misure sono: il lavaggio frequente delle mani; igienizzare tutte le superfici con prodotti specifici; evitare contatti stretti e protratti con persone che presentino sintomi influenzali; adottare tutte le misure di prevenzione che il datore di lavoro ritenga necessarie.

Gli amministratori di condominio, pertanto, hanno l’obbligo di rendere conoscibili tutte le fondamentali informazioni da assumere per prevenire la trasmissione del coronavirus: a tale scopo l’amministratore può stampare una copia delle raccomandazioni elencate ed affiggerla nella bacheca condominiale. Oltre all’invito al lavaggio frequente delle mani, è opportuno che l‘amministratore inibisca l’uso simultaneo dell’ascensore a più persone, in forza del precetto di rispettare l’obbligo di mantenere la distanza di 1 metro tra le persone.

Valga, di tal guisa, il richiamo al Dpcm sottoscritto il 9 marzo dal Presidente del Consiglio: «è fatta espressa raccomandazione a tutte le persone anziane o affette da patologie croniche o con multimorbilità ovvero con stati di immunodepressione congenita o acquisita, di evitare di uscire dalla propria abitazione o dimora fuori dai casi di stretta necessità e di evitare comunque luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro.”
Quanto a coloro che lavorino come dipendenti all’interno del condominio (custodi degli stabili, addetti alle pulizie, giardinieri, addetti ai vari servizi) è di fondamentale importanza che l’amministratore si prodighi acchè tutti  siano muniti dei dispositivi di protezione (guanti, mascherine).

È necessario, viepiù, che l’amministratore stabilisca con la ditta delle pulizie quali prodotti da utilizzare per sanificare periodicamente tutti gli spazi e le superfici dell’edificio, e le loro modalità d’uso. Giova, inoltre, a questo punto, sottolineare che «sono sospesi gli eventi e le competizioni sportive di ogni ordine e disciplina, in luoghi pubblici o privati», ragion per cui è di palmare evidenza che siano vietate anche le assemblee di condominio su tutto il territorio nazionale: conseguenza è che l’amministratore sia tenuto a rimandare la convocazione dell’assemblea dopo il 3 maggio 2020, eppertanto dopo lo spirare del termine stabilito per la chiusura della cosiddetta fase 1 della emergenza sanitaria.

Entrando, poi, nello specifico delle norme di contenimento sul territorio comunale della diffusione del virus Covid-19, è opportuno sottolineare che alcuni sindaci hanno già emanato ordinanze – destinate a tutti gli amministratori di condominio del territorio comunale – tese a garantire la sanificazione di tutti gli spazi comuni, interni ed esterni agli stabili, ricorrendo all’utilizzo di prodotti certificati per la disinfezione di ringhiere, corrimano, maniglie, pulsanti, ascensori, nonché delle aree ove siano collocati i contenitori per la raccolta dei rifiuti.

Va detto, ancora, che dette ordinanze prevedono che gli amministratori debbano esporre – nelle apposite aree condominiali all’uopo adibite e visibili all’esterno – la certificazione attestante la realizzazione di siffatto intervento.
A questo punto è opportuno ricordare che il 23 marzo 2020 la Presidenza del Consiglio dei Ministri, nella risposta alle numerose faq giunte in merito al “modus operandi” in costanza del Coronavirus, quanto alle attività produttive, professionali e servizi, ha affermato che: “tutte le attività professionali, a prescindere dalla forma con cui vengono svolte, sono espressamente consentite. Inoltre, l’art. 1, lett. c), D.P.C.M. 22 marzo 2020 prevede che qualsiasi attività, anche se sospesa, può continuare ad essere esercitata se organizzata in modalità a distanza o lavoro agile (circostanza applicabile anche alle amministrazioni condominiali, fatta eccezione per le assemblee di Condominio, per le quali si può consultare l’apposita faq)”.

Non è chi non veda, quindi, che gli Amministratori di Condominio debbano impegnarsi a far rispettare le restrizioni imposte e a diffondere le dovute informazioni: si è osservato –infatti-  che alcuni contagi siano avvenuti tra persone che non avevano contatti diretti ma abitavano nello stesso Condominio, non necessariamente nello stesso palazzo ma nello stesso complesso.
In buona sostanza il contagio può concretizzarsi negli spazi comuni a mezzo del contatto con superfici come -ad esempio- porte, pulsantiere, maniglie, corrimano, ecc., sulle quali il virus può resistere più a lungo, in coerenza con le direttive dell’Istituto Superiore di Sanità.

il Ministero della Salute, in “subiecta materia”, con la circolare n. 3190 del 3 febbraio 2020, ha delineato i contorni della responsabilità del datore di lavoro quanto alla tutela dei lavoratori per contenere il contagio del Covid-19 ed ha –inoltre- esortato alla adozione delle comuni misure preventive. Lo stesso Ministero, poi,  con nota n. 5443 del 22 febbraio 2020 ha fissato le linee guida di trattamento dei casi, con le indicazioni per la pulizia degli ambienti non sanitari dove abbiano soggiornato casi confermati di Covid-19: va da sé che le operazioni di sanificazione non possano che coinvolgere anche il Condominio.

La domanda che sorge spontanea, a questo punto, è come, nella pratica dell’Amministratore, garantire la giusta osservanza di tali formule precauzionali, e –inoltre- in quale alveo ricomprendere codesti interventi quanto alle maggioranze da richiamare per la loro approvazione sistematica e corrente.
Non si può sottacere il fatto che tra gli argomenti più discussi nel corso delle assemblee condominiali, vi sia il tema che riguarda la pulizia e l’igiene delle parti comuni a tutti i condomini, quali le scale e gli annessi.

La pulizia del Condominio rappresenta una questione un po’ delicata che, oltre a provocare frizioni, può causare una pulizia dello stabile che rischia di essere tralasciata a lungo, salvo non si raggiunga una decisione che metta tutti d’accordo in merito agli spazi  comuni che si debbano gestire e pulire: nel nostro codice civile esistono delle norme che regolamentano proprio la gestione dei sopracitati spazi comuni, fra i quali rientrano: i portoni di ingresso; le rampe di scale ed i pianerottoli; la lavanderia e gli stenditoi; gli ascensori; i cortili ed i portici; la portineria o l’eventuale alloggio del portiere; le facciate. Naturale conseguenza è che insista l’obbligo, a carico di tutti i condomini e per tutti questi spazi, di assicurare le cure necessarie, pulizia compresa. Le decisioni vanno assunte con le maggioranze ordinarie, quindi, quando in seconda convocazione è presente un terzo dei condomini che sia favorevole.

Rientra tra tali decisioni: affidare l’incarico ad una ditta di pulizie mediante regolare contratto; incaricare una persona che possa fare anche parte del Condominio che, sotto compenso, si occuperà delle pulizie; per concludere vi è il “fai da te”, utilizzato specialmente nei condomini più piccoli nei quali i partecipanti giungano ad una turnazione fra loro per assicurare la pulizia degli spazi Comuni.
In argomento si sottolinea che l’art. 1, l. n. 82/1994 (normativa sulle imprese di pulizia), stabilisce che: “le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione, di seguito denominate imprese di pulizia, sono iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con r.d. 20 settembre 1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui all’art. 5 della l. 8 agosto 1985, n. 443, qualora presentino i requisiti previsti dalla presente legge”.

Il d.m. 7 luglio 1997, n. 274, inoltre, contiene il regolamento di attuazione degli artt. 1 e 24, l. 25 gennaio 1994, n. 82 per quanto attiene alla disciplina delle attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione. Difatti, secondo il decreto, sono “attività di sanificazione quelle che riguardano il complesso di procedimenti e operazioni atti a rendere sani determinati ambienti mediante l’attività di pulizia e/o di disinfezione e/o di disinfestazione o mediante il controllo ed il miglioramento delle condizioni del microclima per quanto riguarda la temperatura, l’umidità e la ventilazione oppure per quanto riguarda l’illuminazione ed il rumore”.

Entrando, ora, nella più specifica attualità della emergenza Covid 19, la sanificazione è lo step successivo dopo la pulizia di un ambiente, che –con il ricorso ad azioni meccaniche e prodotti detergenti- comporti la rimozione dello sporco visibile ed evidente: dopo la pulizia si passa alla disinfezione vera e propria, a mezzo non solo di prodotti chimici, ma anche di acqua bollente, vapori, radiazioni, tutto finalizzato alla riduzione di agenti patogeni come batteri, spore fungine e virus magari presenti sulle superfici.

La sanificazione – a volte-  è inquadrata nell’ambito della disinfezione “tout court”, ma in determinate ipotesi è una fase successiva, durante cui vengono adottate altre precauzioni, sì da garantire un ambiente ancora più sicuro per la presenza umana, intervenendo –nello specifico- su livelli di ventilazione, temperatura, procedure per annientare parassiti e cosi via.

Nella lotta al coronavirus, per “sanificazione” si intende l’espressione più generale di disinfezione, a maggior ragione quando essa si effettui all’aperto: volendone tracciare i caratteri più salienti e specifici, è dato riferire che la pulizia costituisca l’insieme di operazioni che occorra praticare per rimuovere lo “sporco visibile” di qualsiasi natura (polvere, grasso, liquidi, materiale organico…), da qualsiasi tipo di ambiente, superficie, macchinario; la pulizia si ottiene con la rimozione manuale o meccanica dello sporco anche, eventualmente, con acqua e/o sostanze detergenti (detersione).

La pulizia è un’operazione preliminare e si perfeziona ed è indispensabile ai fini delle successive fasi di sanificazione e disinfezione.
La sanificazione, invece, consiste in un intervento mirato ad eliminare alla base qualsiasi batterio ed agente contaminante che con le comuni pulizie non si riescono a rimuovere. La sanificazione si attua – avvalendosi di prodotti chimici detergenti (detersione) – per riportare il carico microbico entro standard di igiene accettabili ed ottimali che dipendono dalla destinazione d’uso degli ambienti interessati. La sanificazione deve comunque essere preceduta dalla pulizia.

Detto ciò, vediamo come l’Amministratore di Condominio possa, anzi debba, comportarsi:  le manutenzioni straordinarie sono quelle necessarie in conseguenza di un evento che, seppur prevedibile, non era risolvibile con interventi di manutenzione ordinaria.
Sul punto la Cassazione ha evidenziato che nei lavori di straordinaria amministrazione, il potere decisionale spetta all’Amministratore solo per lavori urgenti.

I lavori di straordinaria amministrazione, disposti dall’Amministratore di Condominio in assenza di previa delibera assembleare, sono compatibili con le attribuzioni conferitegli dalla legge, atteso che le disposizioni del codice civile, pur limitando le attribuzioni dell’Amministratore all’ordinaria manutenzione e riservando all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, prevedono la eccezione dei lavori di carattere urgente, ragion per cui, nella ipotesi  in cui l’Amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135, comma 2, c.c. abbia preso l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, laddove la stessa effettivamente insista, ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del Condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al Condominio.

Nella ipotesi contraria, invece, ovvero quando i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’Amministratore non tratteggino il crisma dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al Condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’Amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza esterna delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135, comma 2, del nostro Codice Civile (cfr. Cass. civ., sez. II, 2.02.2017,  n. 2807).

A questo punto possiamo dire che in caso di intraprese straordinarie, tese alla sanificazione dell’ambiente, allo scopo di scongiurare il contagio da Covid-19, in costanza della  emergenza de qua e dell’attuale perdurare del divieto di celebrare le assemblee (così come previsto nella risposta data dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri alle faq sul Coronavirus), principale, se non -ancora meglio- imprescindibile compito dell’Amministratore sia da considerare quello di garantire soprattutto la salute pubblica dei condomini: come previsto dall’art. 1135, comma 2, c.c.: “L’Amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere di urgenza…”. In tal caso, l’Amministratore è tenuto ad avvisare i condòmini circa data ed ora dell’intervento, in quanto gli interventi in questione possono prevedere l’uso di sostanze potenzialmente tossiche per cui è consigliabile evitare o limitare l’accesso ai locali trattati. Nell’attuale contingenza del pericolo da Covid-19, inoltre, l’Amministratore può concordare preventivamente con la ditta di pulizie i prodotti idonei da utilizzare per sanificare periodicamente tutti gli spazi e le superfici dell’edificio, e far ratificare la decisione assunta in costanza di emergenza successivamente, ovvero in una successiva assemblea condominiale.

Per la tutela dei condomini gli Amministratori di Condominio potranno affiggere sui portoni degli idonei avvisi recanti l’indicazione del giorno e dell’ora in cui verrà svolto il servizio, invitando gli occupanti dei singoli alloggi di non uscire dalle proprie abitazioni durante l’intervento o –comunque- di usare tutte le precauzioni indicate nelle disposizioni ministeriali (uso di mascherine, distanza di 1 metro, ecc.), ragion per cui tutte le imprese di pulizia titolari dei contratti con i condomini per lo svolgimento di tale servizio, avranno il compito di mantenere e quindi garantire il servizio come come da patti, e gli amministratori, subito dopo, provvederanno ad esporre quanto svolto, con descrizione dell’intervento, del prodotto utilizzato e certificazione/dichiarazione da parte di ditte/professionisti.
Ad ogni buon conto, sarà compito di giusta e doverosa diligenza, la premura di ogni singolo Amministratore, di porre attenzione alle disposizioni che, in materia di salute pubblica, saranno –di certo- adottati dai singoli Sindaci, al fine di mitigare l’eventuale diffusione di agenti patogeni.

Sarebbe –in ogni caso- buona norma che le disinfezioni possano essere realizzate ricorrendo a prodotti chimici contenenti principi attivi idonei che abbiano le seguenti caratteristiche: che non comportino rischi significativi di inalazione, rischi cutanei e di ingestione nelle condizioni di uso normale e che siano a bassa tossicità; che siano in grado di intervenire e di penetrare nelle porosità anche più inaccessibili delle superfici trattate, conferendo una superficie biologicamente pulita, che abbiano un potere disinfettante ad ampio spettro di attività (virus, batteri, micobatteri, spore, funghi), che siano efficaci anche in presenza di sporco e di materia organica, che abbiano un pH 7 (neutro) e comunque abbiano caratteristiche tecniche in accordo alla Norma EN 14885 – antisettici e disinfettanti chimici e in applicazione delle altre Norme Europee relative ad antisettici e disinfettanti chimici.

Ogni Amministratore protempore dei condomini –quindi- dovrà trasmettere una dichiarazione contenente la data dell’intervento, una descrizione sintetica dell’attività svolta e la scheda tecnica di prodotto e relativa dichiarazione della ditta del rispetto di tutte le norme di settore vigenti sia in materia di sicurezza che di impiego per le finalità richieste dalla presente ordinanza. Concludendo, il coronavirus è un virus respiratorio che si diffonde principalmente attraverso le goccioline del respiro delle persone infette, ad esempio quando starnutiscono o tossiscono o si soffiano il naso.

In base alle informazioni preliminari, il virus (che vive e si riproduce solo all’interno delle cellule), potrebbe sopravvivere alcune ore sulle superfici ma gli studi sono ancora in corso. Secondo il presidente del Consiglio superiore di sanità, Franco Locatelli: “È assolutamente possibile che le goccioline di saliva cadendo su alcune superfici dei nostri ambienti familiari piuttosto che lavorativi per un po’ di tempo possano avere al loro interno delle cellule che albergano il virus”, da cui l’importanza di lavarsi frequentemente le mani e di usare soluzioni detergenti adeguate per rimuovere questa possibile sorgente di infezione.

Inoltre, secondo le precisazioni del Ministero della Salute, l’utilizzo di semplici disinfettanti è in grado di uccidere il virus annullando la sua capacità di infettare le persone, per esempio disinfettanti contenenti alcol (etanolo) al 75% o a base di cloro all’0,5% (candeggina):  le comuni precauzioni, come disinfettare sempre gli oggetti usati frequentemente con un panno inumidito con prodotti a base di alcol, sono fondamentali per vincere la guerra contro il virus.
Da ultimo, si ribadisce che per l’Amministratore, la violazione delle norme adottate nel territorio italiano comporta conseguenze di natura penale: non rispettare l’ordine di un’autorità infatti è un reato previsto e punito dall’art. 650 c.p. (inosservanza dei provvedimenti dell’Autorità) che prevede l’arresto fino a tre mesi e un’ammenda fino a 206 euro, a meno che il fatto non costituisca un reato più grave. Va detto però che, come tutte le contravvenzioni punite con la pena alternativa dell’arresto o dell’ammenda, è consentito estinguerla pagando una somma pari alla metà del massimo previsto dalla norma: in questo caso soltanto 103 euro.

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